日期：2025-09-05 16:33:08
大圣证券
本文自南都·湾财社
采写 | 南都·湾财社记者 邱永芬
编辑 | 柴华
今年8月8日，北京官宣放开五环外住房限购，拉开本轮楼市新政序幕。时隔17天后，上海也跟进出台新政，外环外不再限购。得益于新政刺激，在刚过去的8月份，北京上海楼市成交有所回升；不过，广州深圳楼市则出现回调。
业界专家指出，预计各地接下来还会酝酿政策，采取有力措施巩固房地产市场回稳，为“金九银十”创造更好的条件。
北京上海8月楼市成交回升
在一线城市中，北京最早启动实施楼市新政大圣证券，其成效也相对较大。
据北京中原地产研究院统计数据，在政策刺激下，北京新房8月累计成交3135套，二手房住宅8月累计成交13331套，较7月增加547套，较去年同期减少1032套。
“整体来看，2025 年 8 月北京楼市在政策调整的刺激下，新房和二手房市场活跃度都有所提升，市场信心得到一定程度的修复。”中原地产首席分析师张大伟指出，北京全市新房去化周期28.5个月，主要受郊远高库存板块拖累，但核心区库存紧张，高得房率的好房子对二手房的影响逐渐明显，部分区域二手房价格出现了明显的调整。
同样，上海在8月25日出台新政后，其成交也发生强劲反弹，促使当月成交回暖。
根据上海市房管局披露的数据，8月份，上海一、二手住房累计成交192万平方米，环比增加4%，同比增加2%。
数据指出，“沪六条”出台后，上海在售项目预定成交量比政策出台前水平增加63%。政策实施一周，一手住房成交17.2万平方米，为近9周最高值，比7月同期水平增加7%。8月一手住房共成交43万平方米，环比增加7.5%。此外，新增客户量比政策出台前增长15%，居间合同量增长20%。
在二手房方面，上海新政实施一周，二手住房成交3949套，日均成交658套，比7月同期水平增加11%；其中周末两天（8月30、31日）日均成交904套，为7月以来周末最高水平。8月二手住房共成交1.75万套，环比增加4%，同比增加11%。
广深楼市8月成交微降
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在8月21日，广州出台房贷“商转公”政策。但或受天气等多方面因素影响，8月份广州一二手住宅成交环比下滑。
根据克而瑞数据，8月广州市商品住宅新增供应43.04万㎡，环比增加26%，同比增加2%；成交49.26万㎡，环比减少7%，同比增加4%；成交均价为31985元/㎡，环比下降1%，同步下降8%；“整体市场冷清，仅个别低价项目走量，网签量价降至低谷”。
从成交套数看，8月供应3882套，环比增33.4%，同比增7.9%，成交4433套，环比减9.0%，同比增4.6%。截至8月末，广州全市可售面积为1421万㎡，去化周期为21.1个月，环比缩短0.2个月，同比减少5.8个月。
在今年1-8月，广州市商品住宅累计供应349万㎡，同比减少7%，累计成交448万㎡，同比增加4%，成交均价33664元/㎡，同比下降9%。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓分析认为，今年以来，广州多个高品质新规项目入市，以及房票置换存量商品房政策的成功落地，令市场仍展现出一定韧性。
二手成交方面，从广州市房地产中介协会数据可见，8月（统计周期:7月26日至8月25日）广州市二手住宅网签套数和面积分别为8700套、84.99万平方米，环比分别下降2.92%和4.33%。但从前8个月看（统计周期：2024年12月26日至2025年8月25日），广州市二手住宅共网签74275套和742.91万平方米，同比分别增长了7.62%和7.40%。
和广州一样，深圳在8月份的楼市成交出现回调。
深圳中原研究中心数据指出，8月份，新房市场成交量延续下滑势头，访客指数小幅度上升。8月份取证数量减少，热门项目依然缺乏，无项目开盘售罄。当月新房住宅预售成交1248套，环比下降13.4%；预售成交面积12.9万平，环比下降14.3%，成交均价52169元/平方米，环比下降3.3%，成交价为今年目前为止次新低。
新房住宅现售成交882套，环比下降27.9%；现售成交面积8.7万平方米，环比下降28.9%。预售现售合计成交套数2130套，环比下降20.0%；合计成交面积21.5万平方米，环比下降20.8%。
截至8月末，深圳全市新房住宅存量为336.1万平方米，根据过去一年平均成交量计算去化时间约为9.77个月，两者较上月份上升显著，主要由于市场信心不足，需求明显低于供给，带动库存持续增长。
二手方面，8月份深圳整体二手楼市维持调整态势，无论是带看量还是成交量都继续下滑，观望情绪浓厚，市场持续低迷。全市二手住宅过户套数为4175套，环比下滑10.3%；二手住宅过户41.4万平方米，环比下滑11.2%，二手成交量为去年929新政后第二低。
8月份，中原领先指数为783.7，环比下滑1.0%；二手均价47848元/平方米；二手住宅套均总价为593万元，环比下滑8.4%，当中总价1000万-2000万价段成交占比下滑7.8%，跌幅最为明显。此外，二手住宅议价空间维持高位，为8.3%。
深圳或9月出台松绑楼市限购政策？
自8月18日，国务院第九次全体会议明确将采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势以来，包括上海、广州等20多个城市出台了力度不一稳楼市政策，而深圳尚暂未出台相应政策。
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，8月份上海出台新政以后，市场表现积极，开发商和房东的信心明显增加，另一方面价格层面更趋坚挺，结合到来的传统“金九银十”阶段，市场活跃度预计将进一步提振，并带来“量提振、价更稳”的市场行情。
严跃进表示，北京上海在8月出台政策以后，市场都有积极反馈，说明了政策有效，也证明一些市场需求的激活。他认为，接下来预计各地还会酝酿政策，采取有力措施巩固房地产市场回稳，为“金九银十”创造更好的条件。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在“金九银十”，深圳可能会松绑外围限购。加上开发商三季度的促销力度加大，消费品以旧换新力度也会加大，预计9月和10月市场不会比8月份更差。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析指出，作为全国楼市“风向标”，京沪在“金九银十”传统旺季前同步推出支持性政策，为市场注入积极预期。结合上半年京沪优质地块成交较多来看，接下来房企推盘节奏预计将加快，有望带动市场交易量逐步恢复。同时，从历史来看，9月通常是地产政策的密集发布期，新一轮房地产支持政策有望加快推出，借助全年重要的销售窗口大圣证券，加速激活潜在需求，推动市场“止跌回稳”。
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